Como si fueran cromos, pero con más reglas. Eso es la permuta, un cambio de una cosa por otra, en este caso de inmuebles. Ciertamente más complejo que un simple cambio de cromos, pero con la misma finalidad: dar algo de la misma categoría a cambio. La permuta inmobiliaria es una operación que ha cobrado interés y aceptación dentro del sector de la construcción, donde los particulares cedían un solar a cambio de una vivienda construida. Este tipo de contratos de permuta inmobiliaria tienen la necesidad de que se regulen todas las condiciones contractuales para estar al día.
En la actualidad, se trata de una opción cada vez más popular entre los propietarios de un inmueble que quieren cambiar el mismo sin tener que pasar por un engorroso y lento proceso de venta y, después, de compra. Semejante a un trueque, conlleva numerosas ventajas, como evitar tener que hacer un desembolso de dinero durante el proceso para estrenar vivienda.
Evidentemente hay que tener en consideración algunos aspectos y tomar precauciones antes de iniciar este tipo de operación inmobiliaria, por lo que hay que conocer todo lo que a la permuta inmobiliaria concierne y actuar con base en ello. La permuta de viviendas es una posibilidad que cuenta con su forma legal y está recogida en el Código Civil, por lo que la operación es totalmente plausible y se puede llevar a cabo un intercambio de inmuebles sin que medie dinero ni tenga que llevarse a cabo ninguna compraventa.
Son muchas las opciones y posibilidades a la hora de permutar la vivienda: un cambio de casa por un piso, un cambio de casa por otra casa, un cambio de piso por casa… lo más habitual es que la permuta de viviendas se lleve a cabo entre particulares, pero es posible hacerlo con un banco, aunque se trata de una opción en bastante desuso.
Un cambio posible
La posibilidad de permutar inmuebles se recoge en el Código Civil, en su artículo 1538, y se trata de un contrato en el que ambas partes están obligadas a dar un bien para obtener otro. Dentro del sector inmobiliario, lógicamente, los bienes son inmuebles, como hemos podido comprobar en Segohouse Asesores Inmobiliarios, especializados en intermediación inmobiliaria, tanto en venta como en alquiler y en permuta, algo poco habitual pero cada vez más frecuente.
La principal característica de la permuta inmobiliaria es que se intercambia la propiedad pero no dinero. Por lo que lo más habitual es que se lleve a cabo entre inmuebles que tienen un valor similar, aunque lo cierto es que no es un requisito imprescindible si las partes están de acuerdo. Cuando existe diferencia en el valor, es posible hacer un contrato mixto en el que se incluya la permuta de la propiedad y una compensación económica en forma de compraventa.
Una permuta inmobiliaria conlleva la transmisión de la propiedad de una parte a la otra y viceversa, lo que quiere decir que la duración de la permuta es permanente, salvo que se pacte de forma previa una nueva permuta para devolver la situación a su estado inicial.
Este tipo de transacción inmobiliaria funciona de forma muy similar a la compraventa, de hecho, en el mismo Código Civil se remite a la normativa relacionada con la venta “en todo lo que no se halle especialmente determinado” en el título que hace referencia a la permuta. Esto quiere decir que es necesario que se firme la escritura de permuta y que se haga frente a los gastos correspondientes a la tasación, al notario y al registro. Además de que hay que abonar los impuestos correspondientes, aspectos en los que la permuta no resulta más ventajosa que una compraventa común.
Los pasos que hay que dar para llevar a cabo una permuta de inmuebles son los que siguen a continuación:
- El primer paso consiste en la tasación. Hay que tasar las dos viviendas para saber su valor real en el mercado en el momento de la permuta. De manera que se pueda determinar si existe diferencia de precio entre ambos inmuebles y sea aconsejable un contrato mixto en el que se incluya la compraventa.
- El paso que sigue es informarse sobre las posibles cargas que pueda tener cada inmueble, incluyendo las deudas con la comunidad de propietarios o facturas de IBI pendientes de pago, algo que puede no aparecer en la información procedente del registro. Estos factores son clave a la hora de determinar el valor de los inmuebles, puesto que, de existir deudas o cargas, se deben restar del valor de la tasación.
- El último paso es formalizar la operación mediante una escritura ante notario en la que se llevará a cabo la transmisión de las propiedades de una parte a otra.
El registro de este tipo de operaciones en el Registro de la Propiedad es opcional en nuestro país en este momento. No obstante, es muy recomendable dar este paso de forma que se obtiene mayor seguridad a nivel jurídico.
A favor y en contra de la permuta inmobiliaria
Cambiar cosas es muy sencillo: alguien quiere algo que tienes y ese alguien tiene algo que quieres tú. Cada parte de lo suyo a la otra, choque de manos y a seguir con la vida. En el caso de la permuta de viviendas, no es tan sencilla como veremos más adelante, pero es más simple que la compraventa. Las ventajas de este tipo de operación son las que citamos a continuación:
- Es una posibilidad de cambiar de casa sin tener que desembolsar dinero o reducir al mínimo la cantidad a desembolsar.
- Se puede cambiar de vivienda sin tener que esperar a que se venda el inmueble.
- Los gastos asociados a la permuta suelen ser más bajos que los que conlleva una compraventa, si bien es cierto que al entrar en vigor el valor de referencia de Catastro, las ventajas fiscales no son muy destacables.
En contra podemos citar una desventaja bastante evidente: la necesidad de que haya dos personas físicas o jurídicas que coincidan en la idea y estén dispuestas a cambiar sus bienes de forma permanente, teniendo en ambos casos un valor similar. De ahí que suela ser más frecuente este tipo de operación entre familiares o hermanos cuando existen inmuebles en la familia con un valor, características y ubicación similares.
Cuando la vivienda a permutar cuenta con hipoteca, hay que tener en cuenta el importe que queda pendiente en el momento de valorar la operación. El precio de cada vivienda se define por su valor de mercado restándole el capital pendiente de amortizar de la hipoteca. A la hora de buscar esa media naranja inmobiliaria, lo más fácil es no partir del valor de mercado de la vivienda, sino del valor restante una vez se resta el capital pendiente de la hipoteca o cualquier carga con la que el valor se vea reducido.
Si ambas viviendas cuentan con hipoteca, hay que tener en cuenta el capital pendiente de ambas para saber si tienen un precio similar con independencia de que el valor de mercado sea o no equivalente. Como ejemplo, pondremos una vivienda tasada en trescientos mil euros con un capital pendiente de veinte mil, lo que da como resultado doscientos ochenta mil, lo que equivale a una vivienda tasada en medio millón de euros con una hipoteca pendiente de doscientos veinte mil.
En este sentido, la situación se complica al entrar en juego las entidades financieras que concedieron las respectivas hipotecas. Es necesario que los bancos aprueben la operación y se produzca una subrogación o novación hipotecaria, entre otras opciones. Por lo que la entidad podría analizar el perfil de riesgo del que vaya a ser nuevo propietario de la vivienda antes de que la operación se valide. También es posible hacer la solicitud de una nueva hipoteca en la misma entidad bancaria u otra diferente, sobre todo en el caso de actualizar las condiciones del préstamo.
Hacer una permuta de vivienda se grava con los mismos impuestos que una compraventa. Lo que conlleva la necesidad de afrontar el pago de los tributos correspondientes:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), abonado por cada una de las partes a razón del valor de la vivienda que recibe y tomando como base imponible el valor que tenga en el mercado.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para generar las escrituras.
- Plusvalía municipal por el incremento del valor en el caso de aquellos inmuebles de naturaleza urbana, desde que se adquieren hasta que se transmiten.
- Declarar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
En cualquier caso, para que este tipo de operaciones inmobiliarias se realicen como es debido, es fundamental contar con asesoramiento adecuado, tanto de una inmobiliaria como de un abogado, para conocer los diferentes aspectos que hay que analizar antes de la firma del contrato de permuta. De esta manera se evita caer en errores y se obtienen las máximas garantías de que la transacción es justa y acorde con el valor de los inmuebles permutados. Sin duda, se trata de una opción bastante buena a la hora de cambiar de casa si se dan las condiciones adecuadas.
