Un intercambio de hipoteca es un intercambio de propiedad o garantía como parte de la financiación de la construcción. Siempre vale la pena considerar un intercambio de este tipo para el prestatario si está vendiendo su propiedad actual y comprando o construyendo una nueva propiedad al mismo tiempo.
La particularidad del intercambio de hipotecas es que se mantiene el contenido de los acuerdos de préstamo anteriores, especialmente en lo que respecta a las condiciones acordadas. Sólo se intercambia el objeto de seguridad. A cambio, no hay que pagar ninguna penalización por pago anticipado porque el préstamo no se reembolsa de una sola vez.
¿Cómo funciona un intercambio de empeño o de propiedad?
Los expertos inmobiliarios de Nordicway nos señalan que el criterio de valoración más importante para el banco es que la nueva propiedad corresponda al valor de la propiedad anterior o al menos, en relación con la deuda restante actual, esté dentro de un rango de precios que coincida con las condiciones anteriores. Hay que tener claro que sólo el banco, como parte de su valoración, decide si valora o tasa la nueva casa o apartamento según las necesidades.
Entonces, ¿Qué significa eso en la práctica? Los prestamistas suelen escalonar sus tipos de interés según el importe del préstamo y la relación préstamo-valor y, por tanto, controlan sus ofertas de tipos de interés. Una relación préstamo-valor baja, es decir, un préstamo pequeño en relación con el valor de la propiedad, garantiza un tipo de interés más bajo que una financiación a precio de compra. Entonces, si originalmente recibiste un financiamiento del 60 por ciento para la propiedad que ahora estás vendiendo, la deuda restante existente no debe ser superior al 60 por ciento, incluso en relación con el valor de la nueva propiedad.
¿Qué pasa si el valor de la nueva propiedad es mucho menor?
En tal caso, la entidad de crédito puede negarse a intercambiar la propiedad. También es posible que te ofrezca una tasa de interés más alta, en igualdad de condiciones. No existe una solución uniforme e interbancaria para esto. Todo lo contrario. Hacer un intercambio de hipotecas queda totalmente a discreción del banco.
¿Cuál es el proceso de un intercambio de hipotecas?
El cliente suele preguntar directamente al banco financiador. En este caso, el banco evaluará la nueva propiedad como en una decisión inicial y decidirá si acepta el intercambio de garantía o el intercambio de propiedad. La experiencia demuestra que las entidades de crédito no se oponen a este cambio. Si el nuevo objeto es al menos igual de valioso o incluso más valioso, entonces el banco debe aceptar un intercambio de prenda.
Sin embargo, el período desde la solicitud hasta el pago es al menos tan importante como el propio intercambio de depósitos. Esto es especialmente cierto si te mudas directamente de una propiedad a otra. Entonces se requiere periódicamente una financiación intermedia. ¿Por qué? En la mayoría de los casos, los pagos de la nueva propiedad vencen antes que los ingresos de la venta de la antigua propiedad. Siempre que dichos pagos no puedan realizarse con tu propio dinero (capital), no podrás evitar la financiación provisional. Luego, el banco registrará una nueva hipoteca sobre la nueva propiedad y, si es necesario, la pagarás a medida que avance la construcción. Cuando se paga el producto de la venta, se elimina la hipoteca sobre la antigua propiedad.
Otra variante es vender primero la propiedad existente y luego comprar intensivamente la nueva propiedad. Esta es una opción muy segura. Sabes exactamente el precio de venta alcanzado, puedes calcularlo específicamente y no tienes que preocuparte por si hay compradores para tu antigua propiedad. Si se deseas modificar una propiedad pignorada debido a los bajos tipos de interés, el producto de la venta se depositará en una llamada cuenta bloqueada del prestamista.
La nueva propiedad ahora se pagará a plazos o en un solo pago. Esto significa que el banco siempre tiene garantía del préstamo, ya sea a través del saldo de la cuenta bloqueada, del valor del inmueble o de una combinación de ambos (si el pago se realiza según el avance de la construcción). Con esta opción, ten en cuenta que si no te alojas temporalmente con familiares o amigos de forma gratuita, las cuotas del préstamo continuarán y tendrás que poder afrontar una doble carga.
¿Qué costos debo esperar al cambiar un depósito?
Un intercambio de hipotecas no es un servicio como la decisión de préstamo o la valoración. Un cambio de depósito redunda exclusivamente en interés del cliente. El banco es libre de fijar los precios siempre que los costos no violen la decencia común. Por lo tanto, en la práctica encontrarás precios a tanto alzado de 250 a 1.000 euros o precios dependiendo de la deuda restante, por ejemplo del uno por ciento, posiblemente también una forma mixta como el uno por ciento, al menos 500 euros. Los defensores de los consumidores critican las órdenes del uno por ciento, pero la experiencia demuestra que son jurídicamente vinculantes.
Conclusión
- El banco puede rechazar un cambio de gravamen si la nueva propiedad está valorada significativamente peor o si se teme que surjan otras desventajas al venderla.
- Infórmate con mucha antelación de los costes del cambio.
- A modo de comparación, calcula una multa por pago anticipado.
- Teniendo en cuenta las comisiones, el tipo de interés del contrato, el tipo de interés actual y la penalización por pago anticipado, comprueba si tiene más sentido reembolsar un préstamo o intercambiar un depósito.
- La rentabilidad del intercambio de depósitos depende enteramente de la situación individual y no puede responderse en términos generales.
