Transformar un local en vivienda es una de las opciones para adquirir un inmueble en el que residir que se está haciendo más popular en los últimos años. En ello influye la dificultad para encontrar vivienda a un precio asequible en muchas ciudades españolas. Sin embargo, ni todos los locales se pueden transformar en vivienda, ni el proceso es tan sencillo como parece.
Los arquitectos de Valeup, una empresa de reformas integrales con más de 20 años de experiencia en Alicante, Sant Joan, Bussot y el Campello, nos confirman que sí, es posible transformar un local comercial en vivienda. Pero para ello necesitas toda una serie de permisos municipales y un plan integral de reformas.
Mi amigo Ricardo, que trabaja en la construcción, hace unos años compró el local de un antiguo comercio de ropa en el barrio de Sant Andreu, en Barcelona, con la intención de transformarlo en vivienda, para residir allí con su pareja. A pesar de ser un barrio de origen obrero, el precio de la vivienda en la zona se había vuelto prohibitivo. Él no quería moverse de allí. Estaba viviendo en Sant Andreu desde que era un niño. Allí tenía su vida: sus amigos, su trabajo, su familia.
A pesar de que tenía claro las reformas que necesitaba realizar, me comenta que antes de empezar las obras tuvo que presentar al ayuntamiento un proyecto elaborado por un arquitecto y validado por el colegio de arquitectos de Barcelona.
Me cuenta que el proyecto le salió más caro de lo que pensaba, pero aun así le resultó más barato que comprar un piso de segunda mano en el barrio.
Entramos a ver, más en profundidad, los requisitos, permisos y reformas que se necesitan hacer para transformar un local comercial en una vivienda residencial.
¿Qué locales se pueden transformar en vivienda?
El primer punto que debemos tener claro es que todos los locales no pueden transformarse en vivienda. El tema de la vivienda es una competencia transferida. Cada Comunidad Autónoma tiene sus propias normas para certificar el uso de un inmueble como vivienda. Además, los ayuntamientos pueden concretar aún más la normativa. Para que nos sirva de orientación, estos son los requisitos que fija el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (P.G.O.U.M.) para los locales comerciales que se quieren convertir en vivienda:
- La superficie mínima ha de ser de 40 metros cuadros útiles.
- La fachada exterior debe tener una altura mínima de 3,30 metros.
- La altura interior de los techos ha de ser como mínimo de 2,50 metros, a excepción de los baños y otras habitaciones no habitables, que se puede fijar en 2,20 metros.
- Los baños no pueden tener una superficie inferior a los 3 metros cuadrados.
- El dormitorio principal debe tener una superficie mínima de 12 metros cuadrados. Si hay más dormitorios, estos no deben tener menos de 7 metros cuadrados cada uno.
- La cocina debe tener una salida independiente de humos. Esta no debe molestar al resto de los vecinos.
- Los espacios deben contar con un 5% de superficie de ventilación y un 12% de iluminación natural.
- Queda prohibida la habilitación de sótanos como vivienda. El suelo del local debe estar por encima de la altura de la acera de la calle.
Debes tener en cuenta que antes de habitar el local necesitas obtener la célula de habitabilidad. De lo contrario, las empresas energéticas se pueden negar a prestarte suministro y el ayuntamiento puede multarte por uso indebido del inmueble.
Pasos para transformar un local en una vivienda.
Para transformar un local comercial en una vivienda es necesario efectuar una serie de trámites y acciones. El portal inmobiliario Fotocasa, en su blog, sintetiza este proceso en los siguientes pasos:
- Hacer un estudio de viabilidad del proyecto.
Antes incluso de comprar el local para transformarlo en vivienda, es necesario saber si reúne los requisitos estipulados por la Comunidad Autónoma y por el Ayuntamiento para ser habitado. Para eso, la mejor opción es consultarlo en un estudio de arquitectos. Ellos están al tanto de las ordenanzas y nos pueden informar sobre si el proyecto es viable o no.
A continuación, es necesario realizar un proyecto técnico de reforma que se debe validar en el ayuntamiento. Este es un paso imprescindible para obtener más adelante el certificado de cambio de uso del inmueble y la cédula de habitabilidad.
- Buscar financiación.
Se puede comprar el local con financiación o sin ella, si tenemos el dinero para cubrir el precio. En caso de que necesitemos solicitar una hipoteca, esta se fijará de acuerdo con el precio de tasación del local comercial, que suele ser inferior al de las viviendas. Esta es la razón por la que para algunas personas este tipo de transacciones les parecen interesantes.
- Contrato de Arras.
La compraventa de locales comerciales se rige por normas diferentes al de la compra de viviendas. Antes de abonar el precio total del local se firma un contrato de Arras, en el que se abona como mínimo el 10% del precio del inmueble. Este contrato manifiesta la voluntad del comprador de adquirir el bien y obliga al vendedor a paralizar su oferta pública. En el contrato se pueden estipular los plazos para abonar el precio total y aprovechar la firma del contrato para formalizar la escritura ante notario.
- Licencia de obras.
De forma inevitable habrá que hacer una serie de reformas dentro del local para adecuarlo como vivienda. Más que otra cosa, porque el inmueble en su origen no fue diseñado para tal uso. Para emprender estas reformas necesitamos una licencia de obra concedida por el ayuntamiento. El cambio de uso de un local se considera obra mayor.
- Últimos trámites.
Con la obra finalizada, solicitaremos al ayuntamiento una cédula de habitabilidad de primera ocupación. Aunque el inmueble sea antiguo, se debe solicitar este certificado, puesto que es la primera vez que se utiliza como vivienda.
Con la cédula de habitabilidad concedida, registraremos la vivienda en el Registro de la Propiedad y presentaremos una Declaración Catastral en la oficina del Catastro para que conste el cambio de uso del inmueble.
Las reformas más habituales.
El local comercial fue construido en su momento para albergar un negocio. Lógicamente, para que pueda ser utilizado como vivienda es necesario hacer una serie de transformaciones. Estas son algunas de las reformas más habituales que se suelen realizar en estos casos:
- División de espacios: Es necesario redistribuir el espacio para crear áreas funcionales como dormitorios, sala de estar, cocina y baño.
- Acondicionamiento de instalaciones: Se deben adaptar las instalaciones eléctricas y de fontanería para cumplir con los requisitos de una vivienda, asegurando un suministro adecuado de luz, agua y saneamiento.
- Aislamiento acústico y térmico: Es fundamental mejorar el aislamiento tanto acústico como térmico para garantizar el confort y la privacidad en el nuevo hogar.
- Ventilación: Se deben instalar sistemas de ventilación adecuados para garantizar una buena circulación del aire y prevenir problemas de humedad y condensación.
- Cambio de ventanas y puertas: Es posible que sea necesario cambiar las ventanas y puertas existentes por otras más adecuadas para una vivienda, que ofrezcan mayor seguridad y aislamiento.
- Instalación de cocina y baño: Se debe instalar una cocina y un baño completos, incluyendo la conexión de agua y desagüe, así como la instalación de los accesorios necesarios.
- Cumplimiento de normativas: Es importante cumplir con todas las normativas y regulaciones locales relacionadas con la habitabilidad y seguridad de las viviendas.
Transformación de locales en vivienda para venderlos.
La revista Emprendedores nos habla en un artículo de un lucrativo modelo de negocio que está irrumpiendo en el sector inmobiliario. Se trata de comprar locales comerciales cerrados, reformarlos para transformarlos en vivienda y después venderlos o ponerlos en alquiler.
Según datos de la Estadística Registral Inmobiliaria, elaborada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, en el año 2021 se transfirieron en España 5,9 millones de metros cuadrados de uso comercial a uso residencial. Es decir, oficinas y locales comerciales que dejaron de operar como tales para transformarse en viviendas.
En Madrid se calcula que hay un 26% más de locales convertidos en viviendas de lo que había antes de la pandemia del COVID-19.
Algunas de estas transformaciones las han acometido particulares, pero una buena parte de ellas han sido efectuadas por empresas constructoras, que han encontrado en este producto una forma rápida de dar salida a sus obras y obtener un interesante beneficio.
Un local comercial tiene un precio de venta al público en torno a un 30% inferior que una vivienda con las mismas dimensiones. Si eres una empresa de reformas que te dedicas a rehabilitar inmuebles antiguos, las obras no difieren mucho de las que realizarías en la transformación de un local. Aun poniendo el precio del local reformado a un precio sensiblemente inferior al de una vivienda, el beneficio para el constructor o el promotor es mayor.
Sin duda, transformar un local comercial en vivienda es una opción interesante para resolver el problema del alojamiento.
